案情簡介

A公司將商鋪租賃給林某經營汽車俱樂部，合同約定未經出租人同意不得轉租。因經營狀況不佳，林某擅自將商鋪轉租給趙某經營健身俱樂部，且未向趙某告知房屋所有權人是A公司。趙某對商鋪進行簡單裝修后投入使用。

A公司得知林某的轉租行為后將商鋪上鎖，并要求解除租賃合同。后A公司與林某就解除租賃合同事宜達成和解協議。A公司遂同意趙某將商鋪內的物品搬離。

現林某提起訴訟，要求趙某支付房屋租金。經法院釋明，林某變更訴訟請求為要求趙某支付房屋占有使用費。趙某提起反訴，要求林某賠償其裝修損失。

經審理，法院認定林某與趙某簽訂的轉租合同無效，叛令趙某參照轉租合同約定的租金標準向林某支付實際使用期間的房屋占有使用費，并酌情認定林某向趙某賠償裝修損失30000元。

法官釋法

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬于無效行為。出租人既可以起訴要求確認轉租合同無效，也可以行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止。善意的次承租人可以要求承租人賠償損失。

本案中，林某未經A公司同意擅自轉租，其與趙某簽訂的租賃合同應屬無效合同。合同無效后，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括占有的房屋和實際占有房屋期間所獲取的占有利益。林某不能依據無效的房屋租賃合同主張房屋租金，但可以要求趙某進行折價補償，即支付房屋占有使用費。作為承租人對獲取的占有利益進行折價補償的方式，以合同約定的租金標準確定房屋占有使用費容易使雙方當事人接受，且標準明確，可以避免采用評估方式確定房屋占有使用費用導致的加重當事人訴訟成本及延長案件審理期限的弊端，對雙方當事人亦比較公平。

林某未告知趙某商鋪的實際所有權人，擅自與趙某簽訂房屋租賃合同，A公司依法解除了與林某之間的租賃合同，致使趙某無法繼續(xù)使用商鋪，給趙某造成了裝修損失。林某應根據其過錯程度對裝修物的現值承擔賠償責任。

法律依據

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。