近年來(lái)，二手房交易活躍度不斷攀升，很多人為了方便，選擇委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)，卻往往因買賣雙方缺乏相關(guān)法律常識(shí)，導(dǎo)致涉及二手房居間買賣的訴訟案件增多。

近日，自治區(qū)高級(jí)人民法院伊犁哈薩克自治州分院受理了一起房屋買賣居間合同糾紛案件。

基本案情：

李欣（化名）通過(guò)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，與周明（化名）簽訂了房屋買賣居間合同，之后周明反悔，將房屋賣給了第三人。李欣一紙?jiān)V狀將周明告上法庭，請(qǐng)求周明按約定雙倍返還違約金40萬(wàn)元，周明卻以房屋定金由經(jīng)紀(jì)公司保管本人未收到為由，拒絕賠償。

2017年12月，李欣與周明、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了一份房屋買賣居間合同，約定周明通過(guò)該經(jīng)紀(jì)公司將自己的兩套房產(chǎn)分別以56萬(wàn)元出賣給李欣，定金各為10萬(wàn)元，共計(jì)20萬(wàn)元。

合同約定，在申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，周明如違約，應(yīng)自違約之日起2天內(nèi)雙倍返還李欣定金；如果李欣毀約，則無(wú)權(quán)要求周明返還定金，經(jīng)紀(jì)公司為雙方共同委托的居間人。周明應(yīng)保證該房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，并且該房屋財(cái)產(chǎn)的共有人對(duì)出售此房屋無(wú)異議。如周明反悔、不是產(chǎn)權(quán)所有人或其他共有人授權(quán)周明出售該房屋等原因，致使合同無(wú)法繼續(xù)履行，則視為違約，將雙倍賠付定金，李欣有權(quán)解除合同。

簽完合同，李欣分三次給該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元。周明收到經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)賬的10萬(wàn)元定金，并在10萬(wàn)元的收據(jù)上簽名。之后，周明因房?jī)r(jià)波動(dòng)等原因，無(wú)視已簽訂的購(gòu)房合同，將兩處房產(chǎn)賣給了第三人。李欣遂訴至法院。

周明主張，案涉房屋的房產(chǎn)權(quán)人是其妻子，是未經(jīng)過(guò)其妻子同意擅自與李欣簽訂的買賣合同，該合同應(yīng)該無(wú)效。

本案涉合同效力該如何認(rèn)定？

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百七十二條規(guī)定，因周明在案涉合同中承諾，其為案涉房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，若周明是該房屋的產(chǎn)權(quán)共有人之一，則在簽訂該合同時(shí)，已取得其他共有人的同意及授權(quán)。李欣有理由相信周明有代理權(quán)，因此法院認(rèn)定周明的代理行為是有效的。故周明的該項(xiàng)請(qǐng)求與法不符。

本案雙倍返還定金及數(shù)額該如何認(rèn)定？

周明主張，未收到李欣交付的購(gòu)房定金，因此不用支付違約金。經(jīng)法院審理查明，李欣將購(gòu)房定金20萬(wàn)元交付經(jīng)紀(jì)公司，周明從經(jīng)紀(jì)公司收到購(gòu)房定金10萬(wàn)元，另外10萬(wàn)元由經(jīng)紀(jì)公司代為保管。周明與李欣就購(gòu)房定金在涉案合同中明確書(shū)面約定，李欣在合同簽訂之日向周明支付購(gòu)房定金。均有相關(guān)證據(jù)印證。

那么李欣主張的向經(jīng)紀(jì)公司交付購(gòu)房定金即視為履行了交付義務(wù)是否正確呢？周明到底該不該雙倍返還李欣40萬(wàn)元呢？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，周明與李欣已書(shū)面約定簽訂之日支付購(gòu)房定金，李欣卻將其中一處房產(chǎn)的10萬(wàn)元定金交由經(jīng)紀(jì)公司保管，且經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)可周明至今未收到其中一處涉案房屋的10萬(wàn)元定金，對(duì)于李欣認(rèn)為向經(jīng)紀(jì)公司交付購(gòu)房定金即視為履行了交付義務(wù)的主張，于法無(wú)據(jù)，且周明不認(rèn)可，法院不予認(rèn)定。

周明收到的另一處涉案房屋的定金10萬(wàn)元，因周明毀約，不愿將該房屋出售給李欣，構(gòu)成違約，應(yīng)雙倍返還。最終，法院判令周明向李欣返還20萬(wàn)元的違約金。

在簽訂二手房房屋買賣居間合同時(shí)應(yīng)該注意什么？

該案的主審法官?gòu)埢郾硎荆瑢?duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，既要審查經(jīng)紀(jì)公司的詳細(xì)情況、明確各種稅費(fèi)如何分擔(dān)等，還要認(rèn)真審核二手房買賣居間合同的具體條款，包括房屋的產(chǎn)權(quán)、面積、質(zhì)量，是否正在出租、是否存在銀行抵押等情況。尤其是定金的支付方式要按照約定的方式履行。本案中，李欣與周明已經(jīng)約定定金的支付方式，卻仍將一部分定金交由中介公司保管，顯然是不妥的。另外，賣方還要確保自己的房產(chǎn)符合交易條件，買賣雙方應(yīng)誠(chéng)信行事，以免造成不必要的麻煩。