購買房屋時，每個業主都要繳納上萬元公共維修資金。入住后需要使用這筆資金時，卻面臨業主不知如何申請、物業不知怎么辦理的困境。

案情

2020年10月，某物業公司將某小區業主張某告上法庭，請求法院判決張某交納自2015年1月至2019年12月間的物業費6700余元。

物業公司擺出事實：2015年8月，該公司與某房地產開發公司簽訂《物業服務委托合同》，前者為后者開發建設的某小區提供物業管理服務，期限自2015年8月至2018年8月。同日，雙方又簽訂一份補充協議，約定某房地產開發公司未收回的物業費由某物業公司收取。之后，該小區成立業主委員會，與某物業公司簽訂《某小區物業服務委托合同》，期限自2016年3月至2021年12月。

張某認為，他入住某小區某棟頂層以來，房頂經常漏水，而物業公司一直未啟用公共維修資金修繕，“物業公司服務不到位，我憑啥交物業費?”

購房交了一萬多元的維修資金，如今卻用不了，張某不服；屋頂漏水是否該啟用維修資金？又如何啟用？物業公司也是一頭霧水。官司雖然以物業公司勝訴告終，但雙方之間的爭議卻仍然存在。

民法典

第二百八十一條規定：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

烏魯木齊市新市區人民法院民事審判一庭法官李莊博介紹，與已經廢止的《中華人民共和國物權法》相比，民法典將屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分也納入了公共維修資金使用范圍。

“上述案例中，張某和物業公司可以先向小區其他業主釋明，屋頂維修屬于民法典明確規定的維修資金使用項目，爭取同樓棟業主的理解和支持。隨后可召開業主大會，投票表決是否使用維修資金，并對投票結果進行公示。”李莊博說。

業主該如何共同決定?就此案而言，應依據民法典第二百七十八條的規定，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

例如，一個小區建筑總面積為60000平方米，有600戶業主，使用建筑物及其附屬設施的維修資金就需要專有部分面積40000平方米以上且400戶以上業主參與表決，參與表決專有部分面積20000平方米以上、200戶以上業主同意即可。

李莊博表示，與物權法中規定的“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”相比，民法典明顯降低了維修資金使用的門檻，“這樣更有利于‘喚醒’公共維修資金，讓其真正為業主服務。”

對于公共維修資金的使用，民法典還增加了一條規定：“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。”

法官提醒

民法典對業主共同決定使用維修資金的規定作出調整，不僅大大提高了維修資金的使用率，還為緊急使用維修資金提供了法律依據。但需要注意的是，一般來說，對于物業服務企業入駐前就存在的公共部位的損壞，如某些老舊小區長期存在的屋頂漏水問題，物業公司沒有維修義務，業主以此為由拒交物業費沒有法律依據。

民法典實施后，業主申請使用公共維修資金的門檻大幅降低，這就要求業主委員會發揮自我管理、服務業主的職能，確保業主意愿真實表達，切實提高資金使用效率。