為了孩子的教育購(gòu)買學(xué)區(qū)房，過(guò)戶時(shí)卻被告知該房屋戶口已被占用。買了學(xué)區(qū)房卻不能落戶，誰(shuí)擔(dān)責(zé)？近期，烏魯木齊市天山區(qū)人民法院調(diào)解了一起房屋買賣糾紛案。

2022年，文某想讓孩子初中時(shí)在某重點(diǎn)中學(xué)上學(xué)，便在某房產(chǎn)中介的介紹下與森某（賣方）達(dá)成商品房買賣意向，并簽訂了《烏魯木齊市存量房屋買賣合同》，由森某將位于天山區(qū)某小區(qū)的房屋賣給文某，房屋轉(zhuǎn)讓款總計(jì)為89萬(wàn)元。文某按照購(gòu)房合同約定將全部購(gòu)房款支付完畢后，雙方于2023年2月辦理完成了房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

文某辦理落戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買的房屋戶口已被占用，與森某曾經(jīng)承諾的“出賣的房屋上沒(méi)有占用戶口、沒(méi)有占用學(xué)籍”的說(shuō)法并不相符。文某第一時(shí)間聯(lián)系了森某，森某稱房屋上的戶主是十年前購(gòu)買房屋的前房主，表示其無(wú)法聯(lián)系到前房主，讓其自己想辦法。鑒于此，文某將森某訴至法院，要求其支付占用學(xué)區(qū)房戶籍的違約金2.5萬(wàn)余元并支付逾期利息。

庭審中，森某表示，自己雖然承諾過(guò)售賣的房屋沒(méi)有占用戶口、沒(méi)有占用學(xué)籍，但該承諾僅限于其自身，其他人有沒(méi)有占用與自己無(wú)關(guān)，且他人到底有無(wú)占用自己也無(wú)從所知。

法院認(rèn)為，本案涉案房屋屬于學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買目的較為明顯，且該類房屋的價(jià)值也高于普通房屋。文某作為買受人，其購(gòu)買學(xué)區(qū)房的目的就是為落戶入學(xué)，森某作為出售人，其明知其所售房屋是學(xué)區(qū)房，且在購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)戶口遷出和違約責(zé)任進(jìn)行了約定，出賣人在出售房屋時(shí)有審慎義務(wù)，其已在涉案房屋入住長(zhǎng)達(dá)12年，庭審中自稱不清楚房屋落有他人戶口的說(shuō)法，法院不予以采信。森某在出售房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)雙方達(dá)成的房屋買賣合同履行查實(shí)涉案房屋名下的落戶情況及學(xué)籍情況。本案中，出賣人未按約定履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)法庭釋明，森某認(rèn)識(shí)到自己在買賣過(guò)戶中的失誤行為。在法官調(diào)解下，森某當(dāng)庭向文某支付5000元違約金，文某對(duì)此表示接受。

法官有話說(shuō)

學(xué)區(qū)房的價(jià)值普遍高于普通房屋，因此交易雙方都需謹(jǐn)慎。買房人應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買房人使用。如果因賣方違約致使買房人購(gòu)買學(xué)區(qū)房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償損失；另外，買房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促賣方及時(shí)履行戶口遷移義務(wù)。

賣方也需注意，一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，及時(shí)履行遷出的義務(wù)，如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而違約。　　

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。