隨著人民群眾對美好生活的需求不斷提升，老舊小區既有住宅加裝電梯成為廣大城市家庭，尤其是有老年人、嬰幼兒、殘疾人家庭的迫切需求。

“截至2023年10月，全國老舊小區既有住宅已累計加裝電梯近10萬部，但加裝電梯仍是老舊小區改造中群眾反映強烈的難點問題?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ネラL陳宜芳介紹，在電梯加裝和使用過程中，樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同，容易產生糾紛。

近日，最高人民法院和住房城鄉建設部聯合發布老舊小區既有住宅加裝電梯典型案例，從不同角度闡釋了老舊小區既有住宅加裝電梯的規則，為人民法院和行政主管部門提供司法和執法指引，為小區業主提供行為指引。

搭建聽證平臺，形成加裝共識

“有了電梯，老人孩子出門就更方便了！”家住浙江杭州市上城區未央村11號6樓的戴女士經常抱著幾個月大的外孫女到樓下遛彎，單元樓加裝電梯后，她上下樓輕松了很多。但此前達成加裝電梯共識的過程并不容易，為此項目曾被擱置了4年之久。

原來，未央村11號共有7層14戶，70歲以上老人就有20多人，加裝電梯需求迫切。2018年，有業主申請加裝電梯，但遭到了低樓層住戶的反對?！暗蜆菍幼魮募犹輹碓肼?、采光等方面的問題，導致自身權益受損，同時對建筑結構安全也有一定的擔憂?！焙贾菔凶”７抗芫职踩行母敝魅紊虼貉拷榻B，從2018年到2021年，社區和街道多次協調無果，加梯項目就此擱置。

2021年7月，根據單元樓部分業主的再次申請，未央村11號所屬的街道舉行了加裝電梯公開聽證會。“聽證會邀請了資深律師、調解員、工程技術和特種設備專家以及民情議事員等組成聽證團，共同參與項目調解。”沈春芽說，聽證會申請方和被申請方業主均委托公益律師代理參與聽證，確保聽證公開、透明、公正。

一場加梯聽證會，解開了死結，推進了民意統一?！搬槍ξ覀冴P心的采光、通風、噪聲、安全等問題，聽證團專家根據前期專業評估現場作出解答，打消了我們的顧慮?！本用窭钅痴f。經過近一個小時的公開聽證，雙方充分發表意見并聽取專家建議，最終，雙方達成一致意見，低樓層住戶同意加裝電梯。

當前，居民對城鎮老舊小區既有住宅加裝電梯呼聲很高，但各地實施難度不小，容易產生鄰里糾紛?！凹友b電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設施的行為，是應由業主共同決定的事項，根據民法典規定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意?！标愐朔冀榻B，加裝電梯高、低樓層的矛盾，涉及建筑物共有部分和專有部分物權問題，利益不容易平衡，居民達成共識不易。

如何妥善化解鄰里糾紛，為老舊小區既有住宅加裝電梯提供有力法治保障？近年來，最高人民法院與住房城鄉建設部加強協作，通過共同建立“總對總”在線訴調對接機制、發出和辦理司法建議等方式共促多元解紛，形成法治合力?！叭嗣穹ㄔ簣猿址ㄖ闻c自治相結合，充分利用基層群眾自治性組織、公益組織等社會力量在化解糾紛中的作用，引導人民群眾協商解決糾紛，通過充分釋法說理、溝通交流，將糾紛解決在基層、化解于萌芽，實現了訴源治理的良好效果。”最高人民法院民一庭副庭長吳景麗說。

彰顯行為規則，保障有序施工

四川成都市武侯區某小區某單元全部業主都同意給單元樓增設電梯，也經過了公示備案，卻沒想到施工階段遇到了麻煩。

根據施工方案，需在該單元門口的公共綠地挖基坑。施工活動招致相鄰樓棟及同樓棟相鄰單元的業主不滿，部分業主以增設電梯未取得小區全部業主同意、占用公共綠地等理由，隨意進入施工工地阻撓施工，致使案涉電梯增設工程停工。當地居委會和派出所調解無果，加裝電梯單元業主提起訴訟，要求停止阻攔、妨礙電梯正常施工并賠償相應損失。

“既有住宅增設電梯政策是落實無障礙環境建設法的重要措施，是保障殘疾人、老年人權益的重要抓手?！睂徖矸ㄔ赫J為，公共綠地雖屬全體業主共有，但當既有住宅有必要加裝電梯時，在占地位置、面積合理情況下，不會導致他人采光、通行、安全等方面受到明顯不利影響，相關業主負有適度容忍義務，應秉持有利生產、方便生活的原則，給予電梯加裝活動一定便利。法院判決，阻撓施工的業主停止對增設電梯施工活動的阻撓和妨礙。

“典型案例從不同角度闡釋了老舊小區既有住宅加裝電梯的規則，既是裁判和執法規則，也是行為規范，為小區業主提供了行為指引?！标愐朔颊f。

鐘某是廣東廣州市海珠區某住宅樓某單元低樓層業主，因加裝電梯未與高樓層業主協商好補償方案，進入施工場所阻撓、破壞電梯施工，導致長期未能正式開工，施工公司提起訴訟，請求賠償損失。

“在此前生效判決已判令鐘某不得對住宅樓電梯施工進行阻撓和破壞的情況下，鐘某仍故意在施工現場出入，其行為已影響施工，構成侵權，應承擔侵權責任?！睆V州中院判決，鐘某不得對案涉住宅樓電梯施工進行阻撓和破壞，并賠償施工公司3600元損失。

“業主應當合理行使自己的異議權。”最高人民法院提示，對于依法加裝電梯行為，同一單元上下樓層業主、同一棟樓相鄰單元業主、同一小區相鄰樓棟業主均應當予以尊重和包容，不得違法阻撓施工。如果其他業主阻撓施工，申請加裝電梯的業主有權請求排除妨害；如果其他業主阻撓施工造成損失，施工單位等受害人有權請求賠償損失。

兼顧公平原則，共享使用權益

2017年底，江蘇南京市玄武區某小區某幢某單元計劃加裝電梯，為爭取更多業主同意，部分加裝電梯意愿強烈的業主以免費使用為條件，爭取其他業主簽字。雙方簽署協議約定，居住于4樓以上的5戶業主為出資方，承擔加裝電梯所有建設費用、后續維護保養費、電費，未出資建設的業主也可以使用電梯。電梯建成后，出資戶提出要憑卡使用電梯，未出資戶需交納保障金6萬元。趙某為3樓業主，因不愿交納保障金而無法使用電梯，便起訴到法院。

“雙方簽署了使用協議，應當遵守誠實信用原則?！睂徖矸ㄔ和瑫r指出，部分業主承擔全部費用和安全保障義務確實有失公平，直接作出判決不僅不能化解雙方的矛盾，還會造成鄰里關系惡化?！俺鲑Y方主要對于安全事故責任承擔存在顧慮?！狈ü倌托臏贤ǎ私獾诫p方都有進行協商的意愿。

經過組織調解，雙方重新達成新的電梯使用方案，約定兩年內電梯運行維護開支由出資加裝電梯業主承擔，兩年后由所有住戶均攤，同時對于乘坐電梯中出現的安全事故、人身傷害責任進行了約定，“除追究電梯運保維修公司責任外，其余責任自負”，打消了出資方的顧慮，徹底解決了雙方的現有矛盾和潛在隱患。

幾年前，廣州市荔灣區某小區某棟9層住宅樓業主商議加裝電梯，44戶業主中有32戶業主同意。居住于3樓、年近八旬的業主郭某因有異議未參與出資。

電梯完工交付使用后，前期參與籌資的32戶業主通過刷卡形式使用電梯。之后，郭某提出希望在補交相應集資款后使用電梯，但32戶業主卻表示反對，“前期有異議，導致加裝電梯工程延誤一年多，補交也不同意。”

無奈之下，郭某遂訴至法院，請求確認其在按前期加裝電梯籌資方案支付費用后，對新建電梯擁有與32戶業主同等的權利義務。

事前拒絕出資，但加裝后又補交費用，這種情形能否使用電梯，是否需其他業主同意？

“案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業主對電梯享有使用權和共同管理的權利，郭某使用該電梯并不屬于相關法律及司法解釋所規定的應由業主共同決定的事項，也不會導致其他業主使用電梯的合法權利受到損害，無須經多數業主同意。”廣州市荔灣區人民法院審理認為，考慮到案涉電梯是集資所建，依據公平原則，使用電梯應以交納集資款為前提，判決郭某支付增設電梯集資款后可以使用。

然而，32戶業主抵觸情緒仍然存在，提出了上訴?！胺ㄔ悍e極釋法說理，闡明郭某前期提出異議屬于正常表達意見范圍。同時釋明，如認為郭某阻礙電梯加裝的行為造成損失，可另案主張權利，但不能以此拒絕郭某補交集資款后使用電梯。”廣州中院承辦法官李煥介紹，法院駁回了上訴，維持原判。

“加裝電梯涉及的法理、情理錯綜復雜，鄰里之間應多一分理解和包容，堅持自愿平等、友好協商、兼顧公平的原則開展協商?！标愐朔颊f，下一步，人民法院將進一步加強裁判引領、開展多元調解，為促進社區和諧提供法治保障。