安居才能樂業，對于很多在異地打拼的年輕人來說，租房是他們開啟城市生活的“第一站”，如何構建良性的房屋租賃市場氛圍，讓他們“租得起、住得好”，是住房租賃市場發展的重中之重。

近年來，國家一直高度重視住房租賃市場發展。黨的二十大報告強調，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。今年的政府工作報告提出，要支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

然而在火熱的租房市場中，租房亂象屢屢發生，嚴重侵犯了租賃雙方特別是租房者的合法權益。多名全國人大代表在接受《法治日報》記者采訪時認為，當前我國住房租賃市場法治建設不夠健全，住房租賃專項立法的缺失，使得租賃雙方諸多權益缺乏法律明確規定，應加快推進住房租賃市場立法，健全租房市場，遏制租房亂象，增強承租者的“安全感”。

租房市場“步步驚心”

最近因為換房的事，讓租住在北京市朝陽區某小區的馬翔宇生了一肚子悶氣。

為了換間更大的房子，馬翔宇在現租住房屋即將到期前就告知房東不再續租，原本同意的房東卻在退房時變卦了，先是以馬翔宇未提前一個月告知，他還要另尋租戶為由拒退押金，此后又以屋內墻壁有多處掛鉤痕跡為由要求經濟賠償。

當初為了省下中介費，馬翔宇和房東自行簽訂了租房合同，但合同內容既不細致也不規范，為避免繼續扯皮，馬翔宇只得放棄了押金。

剛從老家來北京時，馬翔宇就曾因租房吃過虧。當時他在一家中介機構的推薦下選擇了某三家合租的住房，中介承諾是三居室，但他入住后才發現，他住的是由客廳改的隔斷間，由于隔斷材料不好導致隔音、保溫效果都很差。

像馬翔宇一樣遭遇過“租房坑”的人不在少數，在一些租房論壇和租房軟件評論區內，很多人都在吐槽租房市場的“步步驚心”：中介機構發布虛假房源，入住環境與宣傳相差大；違規改造打隔斷，一居室變群租房，甚至按床位出租；隱瞞房屋虧欠水電費，要現任租戶承擔；退房時被要求繳納部分衛生費……

即便選擇繞開中介機構，通過房東直租，也可能遭遇多收取租房押金、房屋頻繁漲價、房東因故退押金不再續租、退房時以房屋有損為由要求賠償、二房東私自轉租后跑路等諸多情況。

記者注意到，租房市場亂象的受害者多以租房者為主，而在發生糾紛后，多數人往往自認倒霉，害怕因為索要押金等情況付出更大的經濟和時間成本。

“在住房租賃關系中，租客往往是弱勢群體，其權益難以得到有效保障?！比珖舜蟠?、58同城CEO姚勁波多年來一直關注住房租賃市場發展，他發現租客遭遇“隨意漲價”“克扣押金”甚至“斷水斷電”等情況并不鮮見。這種行為既損害了租客的利益，也極大擾亂了住房租賃市場秩序。

盡快補齊法律短板

在姚勁波看來，要想讓更多人能夠放心地把租房作為一項住房長期方案，就必須維護其合法權益，這就需要不斷健全住房租賃市場法治建設，增強承租者的“安全感”。

全國人大代表、河南省新鄉市糖業煙酒有限責任公司董事長買世蕊對此表示認同。她認為，當前住房租賃市場亂象頻出，是因為缺乏明確的、具有約束力的法律規定，導致租賃雙方的一些權益得不到保障。

買世蕊指出，我國早期的房地產相關法律制度主要將商品房開發、銷售作為重點，因此主要是針對房屋買賣作出規定，在房屋租賃立法上相對不足。比如，對于市場監管、租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權益等沒有明確規定，導致租房者的基本權益難以得到保障。

“當前城市住房正在逐步由‘重售輕租’向‘租售并舉’轉變，應進一步規范和促進住房租賃市場健康有序發展?！辟I世蕊建議加快推進住房租賃立法，通過出臺一部可操作性的法律來規范發展住房租賃市場。法律中應將住房租賃市場中政府的權力、租賃雙方的權利和義務等明確界定清楚，還要用法律保障租購同權、租房者平等享受城市公共服務等。

姚勁波建議盡快補齊租房市場立法領域的短板，完善房屋租賃制度頂層設計，應明確房屋租賃雙方權益和中介公司責任，建立快速解決房屋租賃糾紛機制，讓解決租房糾紛問題有法可依，同時要在交易環節加強承租者權益保障，使租房切實成為實現住有所居的重要途徑。

“通過法律明確房屋租賃雙方的權利義務，穩定租賃關系，才能從根本上建立一個健康可持續的住房租賃市場?！睂τ谌绾瓮晟谱》孔赓U相關立法，復旦大學法學院教授季立剛有自己的思考。

季立剛認為，目前我國住房租賃相關法律法規對房屋租賃當事人的權利義務關系規定過于原則化，應當進一步細化明確。比如，明確出租人收取租金的權利、監督房屋使用情況的權利、主張損害賠償的權利，依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當理由不得隨意違約驅趕承租人等義務。對于承租人，則應明確其獲取房屋權屬信息的權利、對所租房屋的獨占權、優先承租權及購買權、承租人地位的承繼權，按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋的義務等。

針對住房租賃市場，當前包括北京、上海、江蘇等一些地方已經進行了地方立法嘗試。比如，2022年9月1日起施行的《北京市住房租賃條例》對加強政府調控、穩定租金水平等作出規定，并對出租方、承租方、房地產經紀服務方的權利義務等進行明確規范。

在買世蕊看來，當前各地關于住房租賃的地方立法有很多優秀經驗，為出臺全國性立法提供了借鑒，應加快推進住房租賃立法工作。

多措并舉加大供給

發展住房租賃市場，滿足居民需求，增加供給非常重要，在不少業內人士看來，當前房屋租賃市場中市場供給不足，是導致租金高、市場混亂等問題的一大原因。

早在2016年國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中就提出鼓勵培育市場供應主體，發展住房租賃企業，著力推動除公共租賃住房外的商品租賃住房發展。

目前大城市租賃人口比例不斷增加，姚勁波建議多措并舉加大租賃房源供給。租房供應主體方面，應鼓勵多方主體加入租賃房源的供應和建設，引導民眾將閑置住房用于出租。同時，可進一步放寬承租人租房時的公積金提取限額，并考慮租金抵扣個人所得稅。此外，政府、房地產企業和專業化租賃機構也應多方合作，在大型工業園區、商業區周邊增加經濟型公寓，進一步保障勞動者的就業和生活。

全國人大代表、天津大學管理與經濟學部教授張水波注意到，當前整體住房租賃市場供給還是以散戶狀態為主，缺少專營租賃服務的機構，對此，他提出了探索長租房市場建設的建議。

“探索長租房市場建設，支持發展專業化長租機構是關鍵。”張水波認為，要著力發展法人主體的專業長租機構，管理運營機構化長租房并形成市場規模。一方面，長租機構通過標準化改造出租，能有效盤活存量閑置住房、擴大市場供給規模，滿足租客群體日益提升品質居住需求；另一方面，通過輸出規范化租賃合同、網簽備案等手段，促進交易真實性，還能幫助主管部門完善市場管理體系，解決信息不對稱、房源無備案、租期不穩定等問題。

在張水波看來，可以鼓勵專業長租機構向房東設置“房屋出租保底收益”機制，長效維持租房市場供給端的穩定。長租機構可通過對市場行情、租金預期、房屋品質溢價等一系列因素的綜合研判，設計一定比例的保底收益，按月向房東支付。此舉能有效避免早前租房市場中“高收低出”的模式弊端和資金鏈風險，同時能進一步保障房東權益長效穩定，增強房東對出租市場的信心，進而形成長期委托出租的合作關系，擴大租房市場供給質量和數量。